Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που εκμεταλλεύονται βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω Airbnb και άλλων πλατφορμών βρίσκονται αντιμέτωποι με αυστηρότερους ελέγχους, υψηλότερες φορολογικές υποχρεώσεις και σημαντικές αλλαγές στον τρόπο φορολόγησης των εισοδημάτων τους το 2026. Η ΑΑΔΕ εντείνει τις διασταυρώσεις και τα πρόστιμα για αδήλωτα εισοδήματα, ενώ οι νέες ρυθμίσεις διαμορφώνουν ένα πιο αυστηρό πλαίσιο.
Οι νέες φορολογικές κλίμακες για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Από το 2026 ισχύει η αναθεωρημένη κλίμακα φορολόγησης εισοδημάτων από ακίνητα (που περιλαμβάνει και τα Airbnb):
- Έως 12.000 €: 15%
- 12.001 € – 24.000 €: 25% (νέος ενδιάμεσος συντελεστής)
- 24.001 € – 35.000 €: 35%
- Άνω των 35.000 €: 45%
Οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν 3 ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση καλούνται συχνά να θεωρηθούν επαγγελματίες, με υποχρέωση έναρξης επιχείρησης, ΚΑΔ και ενδεχομένως ΦΠΑ 13%.
Αυξημένοι έλεγχοι και πρόστιμα από την ΑΑΔΕ
Η ΑΑΔΕ πραγματοποιεί ευρεία διασταύρωση δεδομένων από τις πλατφόρμες (Airbnb, Booking κ.ά.) με τις δηλώσεις των ιδιοκτητών.
- Υποχρεωτική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
- Υποβολή δήλωσης για κάθε μίσθωση.
- Βαριά πρόστιμα για μη συμμόρφωση (έως 50% επί των εισοδημάτων ή κατ’ ελάχιστον 5.000 €).
- Έλεγχοι για τα προηγούμενα χρόνια (2020-2023) με προθεσμίες διόρθωσης το καλοκαίρι του 2026.
Επιπλέον, ισχύει το Climate Crisis Resilience Fee (τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση), που κυμαίνεται από 2 € έως 8 € ανά διανυκτέρευση ανάλογα με την εποχή.
Τι μπορούν να κάνουν οι ιδιοκτήτες
Πολλοί ιδιοκτήτες εξετάζουν τη μετατροπή ακινήτων από Airbnb σε μακροχρόνια μίσθωση, καθώς υπάρχουν σημαντικές φοροαπαλλαγές για τρία χρόνια όταν μετατρέπουν κενά ή πρώην βραχυχρόνια ακίνητα σε κύριες κατοικίες μακροχρόνιας μίσθωσης (μέχρι 31/12/2026).
Οι ειδικοί συνιστούν:
- Άμεση οριστικοποίηση και διόρθωση δηλώσεων στο Μητρώο της ΑΑΔΕ.
- Συμβουλευτική από λογιστή για ενδεχόμενη έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας.
- Εξέταση τοπικών περιορισμών σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και νησιά.
Η κυβέρνηση στοχεύει στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση και στην καταπολέμηση της φοροδιαφυγής, ενώ οι ιδιοκτήτες καλούνται να προσαρμοστούν γρήγορα στο νέο περιβάλλον για να αποφύγουν δυσάρεστες εκπλήξεις στις φορολογικές τους δηλώσεις. Οι εξελίξεις αναμένεται να συνεχιστούν το επόμενο διάστημα με νέες ρυθμίσεις και ελέγχους.
