Η Golden Visa, ή αλλιώς το πρόγραμμα χορήγησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης, αποτελεί ένα από τα πιο δημοφιλή σχήματα στην Ευρώπη για μη Ευρωπαίους πολίτες που επιθυμούν να αποκτήσουν δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα και, κατ’ επέκταση, ελεύθερη μετακίνηση στη Ζώνη Σένγκεν. Εισήχθη το 2013 ως μέτρο για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων εν μέσω οικονομικής κρίσης και έχει εξελιχθεί σε σημαντικό εργαλείο οικονομικής ανάπτυξης, αλλά και πηγή διαμάχης λόγω των επιπτώσεών του στην αγορά ακινήτων και την κοινωνία.
Τι Είναι η Golden Visa και Ποιοι οι Κανόνες το 2025;
Το πρόγραμμα επιτρέπει σε πολίτες εκτός ΕΕ να αποκτήσουν πενταετή άδεια διαμονής (με δυνατότητα ανανέωσης) μέσω επένδυσης, κυρίως σε ακίνητα. Από το 2024, οι κανόνες έχουν αυστηροποιηθεί για να αντιμετωπιστούν οι στρεβλώσεις στην αγορά στέγασης. Το ελάχιστο ποσό επένδυσης σε ακίνητα κυμαίνεται από €250.000 έως €800.000, ανάλογα με την περιοχή και τον τύπο:
• €800.000 σε υψηλής ζήτησης περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος και η Σαντορίνη.
• €400.000 σε λιγότερο πυκνοκατοικημένες περιοχές.
• €250.000 για μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες ή ανακαινίσεις ιστορικών κτιρίων, ανεξαρτήτως τοποθεσίας.
Από το 2025, εισάγεται νέα επιλογή: επένδυση €250.000 σε ελληνικές startups, με στόχο την προώθηση της καινοτομίας και την προσέλκυση ταλέντων. Η διαδικασία διαρκεί συνήθως 4-6 μήνες και περιλαμβάνει υποβολή εγγράφων όπως διαβατήριο, πιστοποιητικό ποινικού μητρώου και απόδειξη επένδυσης. Μέχρι το 2023, έχουν χορηγηθεί πάνω από 31.000 άδειες, φέρνοντας πάνω από €2,6 δισ. σε επενδύσεις.
Μετατροπή Εμπορικών Ακινήτων σε Κατοικίες για Golden Visa
Μία από τις πιο ελκυστικές επιλογές για επενδυτές είναι η μετατροπή εμπορικών ακινήτων (όπως γραφεία, καταστήματα, αποθήκες ή μη ενεργές βιομηχανικές μονάδες) σε κατοικίες, με ελάχιστο ποσό €250.000, ανεξαρτήτως τοποθεσίας και χωρίς απαίτηση ελάχιστων τετραγωνικών μέτρων (για μετατροπές μετά τις 5 Απριλίου 2024). Η διαδικασία ρυθμίζεται από τον Πολεοδομικό Νόμο 4759/2020 (άρθρο 48) και απαιτεί η μετατροπή να ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης για Golden Visa.
Διαδικασία Μετατροπής
1. Επιλογή Ακινήτου: Επιλέξτε κατάλληλο εμπορικό ακίνητο που δεν βρίσκεται σε “καθαρά εμπορική” ζώνη και πληροί πρότυπα ασφαλείας για κατοικία.
2. Νομικός Έλεγχος: Διενέργεια due diligence για καθαρό τίτλο ιδιοκτησίας και απουσία χρεών.
3. Άδεια Αλλαγής Χρήσης: Αίτηση στον δήμο για άδεια μετατροπής, με πληρωμή σχετικών τελών.
4. Αγορά και Κατασκευές: Υπογραφή προκαταρκτικής σύμβασης, κατάθεση προκαταβολής, ολοκλήρωση αγοράς με συμβολαιογράφο και εγγραφή στο Κτηματολόγιο.
5. Ολοκλήρωση Μετατροπής: Πραγματοποίηση κατασκευών (π.χ. προσαρμογή σε οικιακή χρήση), έλεγχος από αρχές και έκδοση νέου τίτλου ιδιοκτησίας ως κατοικίας.
Ο συνολικός χρόνος είναι 3-6 μήνες για αγορά και 6-12 μήνες για μετατροπή, με δυνατότητα απομακρυσμένης διαχείρισης μέσω πληρεξουσίου. Πρόσθετα κόστη: Περίπου 5% (φόρος μεταβίβασης 3,09%, συμβολαιογράφος 1-1,5%, δικηγόρος 0,5-1%, κτηματολόγιο 0,75%). Μετά την ολοκλήρωση, υποβάλλεται η αίτηση Golden Visa με έγγραφα όπως AFM (φορολογικός αριθμός), τραπεζικός λογαριασμός και βιομετρικά δεδομένα.
Εκμετάλλευση των Μετατραπέντων Κατοικιών
Οι κατοικίες αυτές, συχνά μικρές και γρήγορα προσαρμοσμένες (αν και η μετατροπή μπορεί να διαρκέσει έως 12 μήνες), μπορούν να εκμεταλλευτούν οικονομικά, αλλά με περιορισμούς για να αποφευχθεί η στρέβλωση της αγοράς στέγασης.
• Επιτρεπόμενες Χρήσεις: Επιτρέπεται η μακροχρόνια ενοικίαση (π.χ. ετήσια συμβόλαια) σε τρίτους, συμπεριλαμβανομένων τουριστικών επιχειρήσεων εφόσον παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες (όπως σε ξενοδοχεία). Ορισμένες εταιρείες προσφέρουν εγγυημένο εισόδημα για 3 χρόνια μέσω επαγγελματικής διαχείρισης, εστιάζοντας σε περιοχές υψηλής ζήτησης όπως η βόρεια Αθήνα.
• Απαγορεύσεις: Απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. Airbnb, μισθώσεις <60 ημερών χωρίς επιπλέον υπηρεσίες) και η χρήση ως έδρα επιχείρησης. Παραβιάσεις μπορεί να οδηγήσουν σε ανάκληση άδειας και πρόστιμο €50.000. Δεν επιτρέπονται υποθήκες και το ακίνητο πρέπει να παραμείνει σε πλήρη κυριότητα του επενδυτή.
Αυτοί οι κανόνες ισχύουν για επενδύσεις μετά το 2024, ενώ παλαιότερες δεν επηρεάζονται.
Ποιοι Αγοράζουν την Golden Visa;
Οι κύριοι αγοραστές είναι πλούσιοι πολίτες από χώρες εκτός ΕΕ, που αναζητούν ευρωπαϊκή διαμονή, φορολογικά πλεονεκτήματα και επενδυτικές ευκαιρίες. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, η Κίνα κυριαρχεί ιστορικά, με πάνω από το 70% των αδειών μέχρι το 2023. Ωστόσο, το 2024-2025 παρατηρείται αύξηση από άλλες εθνικότητες λόγω γεωπολιτικών εξελίξεων:
• Κινέζοι: Πάνω από 7.500 άδειες το 2023, κυρίως για ακίνητα στην Αθήνα.
• Τούρκοι: Δεύτεροι με 800 νέες άδειες, λόγω οικονομικής αστάθειας στην Τουρκία.
• Ρώσοι: Περίπου 600, παρόλο που οι κυρώσεις περιορίζουν τις συναλλαγές.
• Λιβανέζοι, Ιρανοί, Αιγύπτιοι: Σημαντική αύξηση, με εκατοντάδες αιτήσεις ετησίως.
• Ισραηλινοί: Αύξηση 90% το τελευταίο έτος, λόγω πολιτικής αστάθειας.
• Ινδοί και Αμερικανοί: Ενδιαφέρον από υψηλού εισοδήματος άτομα, με Ινδούς να προσελκύονται από τις χαμηλές τιμές σε σχέση με άλλα ευρωπαϊκά προγράμματα.
Το 2024, οι αιτήσεις έφτασαν τις 9.407, με προβλέψεις για συνέχιση της αύξησης το 2025.
Οι Θετικές Συνέπειες για την Ελλάδα
Το πρόγραμμα έχει συμβάλει σημαντικά στην οικονομική ανάκαμψη:
• Οικονομική Ένεση: Πάνω από €2,6 δισ. σε ξένα κεφάλαια, ενισχύοντας τον κατασκευαστικό κλάδο και δημιουργώντας θέσεις εργασίας.
• Αύξηση Τουρισμού και Επενδύσεων: Οι επενδυτές φέρνουν επιπλέον κεφάλαια σε startups και τουρισμό, ενώ η νέα επιλογή startups το 2025 αναμένεται να ενισχύσει την καινοτομία.
• Φορολογικά Έσοδα: Φόροι μεταβίβασης (3%) και ΦΠΑ (24%) από αγορές ακινήτων, συν εισφορές από νέες επιχειρήσεις.
• Διεθνής Εικόνα: Η Ελλάδα προβάλλεται ως ελκυστικός προορισμός για υψηλού εισοδήματος επενδυτές, βελτιώνοντας την εικόνα της μετά την κρίση.
Οι Αρνητικές Συνέπειες και οι Κριτικές
Παρά τα οφέλη, το πρόγραμμα δέχεται κριτική για τις κοινωνικές και οικονομικές στρεβλώσεις:
• Κρίση Στέγασης: Οι τιμές ακινήτων έχουν εκτοξευθεί κατά 56% από το 2019, καθιστώντας περιοχές όπως ο Άλιμος και το κέντρο της Αθήνας απρόσιτες για ντόπιους. Τα ενοίκια αυξήθηκαν δραματικά, λόγω μετατροπής ακινήτων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb).
• Κοινωνικές Αλλαγές: Γεντροποίηση και αλλαγή χαρακτήρα γειτονιών, με περιοχές να γίνονται “Chinatown” ή να προσελκύουν μόνο πλούσιους ξένους.
• Ανισότητες: Δημιουργεί χάσμα, ευνοώντας ξένους επενδυτές εις βάρος της μεσαίας τάξης και νέων ζευγαριών.
• Κίνδυνοι Ασφάλειας: Η ΕΕ προειδοποιεί για ξέπλυμα χρήματος και ελλιπή έλεγχο αγοραστών, με περιπτώσεις εμπλοκής εγκληματικών δικτύων.
• Περιβαλλοντικές Επιπτώσεις: Υπερβολική οικοδομική δραστηριότητα σε νησιά και παράκτιες περιοχές.
Συμπέρασμα
Η Golden Visa έχει φέρει σημαντικά οικονομικά οφέλη, αλλά οι συνέπειές της στην αγορά στέγασης και την κοινωνική συνοχή είναι αμφιλεγόμενες. Με τις αλλαγές του 2024-2025, η κυβέρνηση επιχειρεί να ισορροπήσει τα οφέλη με τις αρνητικές επιπτώσεις, όπως η αύξηση ορίων και η εισαγωγή startup επενδύσεων. Το μέλλον του προγράμματος εξαρτάται από την ικανότητά του να προσαρμοστεί σε βιώσιμες πρακτικές, διασφαλίζοντας ότι τα οφέλη φτάνουν σε όλους τους Έλληνες πολίτες.